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L'essentiel en 30 secondes
Une maison louée se vend en Belgique sans donner congé au locataire : le bail de résidence principale enregistré suit le bien et l'acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions. En Wallonie, le propriétaire vend librement ; à Bruxelles, depuis le 6 janvier 2024, le locataire d'un logement non meublé dispose d'un droit de préférence en cas de vente de gré à gré, avec des exceptions dont la vente en bloc d'un immeuble à plusieurs logements loués. Un acheteur professionnel reprend les baux, impayés compris, et signe en 5 à 8 semaines.
Ce que devient le bail après la vente
Un bail de résidence principale enregistré est opposable à l'acquéreur : il le reprend avec ses conditions, sa durée et sa garantie locative. Un bail non enregistré ou de moins de six mois laisse à l'acquéreur, dans les trois mois de l'acte, la possibilité de donner un congé selon les règles du bail, ce qui n'est pas notre pratique. Les baux de courte durée, étudiants ou commerciaux suivent leurs propres règles régionales.
Les visites de vente, elles, doivent respecter le locataire : le bail ou l'usage fixent les créneaux, et le locataire peut refuser les intrusions. C'est l'une des raisons pour lesquelles vendre un bien loué sur le marché classique prend du temps et crée des tensions ; avec une seule visite de vérification, elles disparaissent.
Wallonie et Bruxelles : deux régimes différents
En Wallonie, aucun droit de préemption n'existe pour le locataire d'un logement, sauf en bail à ferme : le propriétaire vend à qui il veut, locataire en place. À Bruxelles, depuis le 6 janvier 2024, le locataire d'un logement non meublé occupé à titre de résidence principale bénéficie d'un droit de préférence lorsque le bien est vendu de gré à gré : le propriétaire doit lui notifier le prix et les conditions, et il dispose d'un délai pour se porter acquéreur aux mêmes conditions.
Les exceptions bruxelloises sont précises : vente en bloc d'un immeuble comprenant plusieurs logements occupés par des locataires différents, vente à un membre de la famille, vente à une autorité publique, logement déclaré insalubre. Nous intégrons cette procédure dans le calendrier quand elle s'applique ; elle allonge le délai de quelques semaines, pas davantage.
Vendez loué. Nous reprenons les baux.
Locataires en place, impayés compris : rien à régler avant la vente.
Loyers impayés, locataire en procédure, immeuble de rapport
Nous achetons aussi les biens dont le locataire ne paie plus, ceux où une procédure devant le juge de paix est en cours, et les immeubles de rapport dont un ou plusieurs logements sont vides ou en travaux. L'offre écrite arrive en 48 heures sur la base des baux, des loyers réellement perçus et de l'état du bâtiment ; les impayés entrent dans le calcul, ils ne bloquent rien.
Pour un immeuble entier, la page vendre un immeuble sans agence détaille comment nous évaluons sur les loyers. Si la division en logements n'a pas de permis, voyez vendre une maison en infraction urbanistique.