Mis à jour le
L'essentiel en 30 secondes
Un immeuble de rapport se vend en bloc, locataires en place : les baux enregistrés suivent le bien et l'acquéreur devient bailleur. Sa valeur se calcule sur les loyers réellement perçus et le rendement attendu, corrigés de l'état du bâtiment, des logements vides, des impayés et de la conformité urbanistique de la division. À Bruxelles, la vente en bloc d'un immeuble à plusieurs locataires échappe au droit de préférence. Un acheteur professionnel remet une offre écrite en 48 heures et signe en 5 à 8 semaines.
Vendre un immeuble sans agence : à qui, et comment
Un immeuble de rapport ne se vend pas à une famille : il se vend à un investisseur, qui raisonne en rendement et en travaux, ou à un marchand de biens, qui raisonne en valeur après rénovation. Les agences le savent et démarchent leur fichier d'investisseurs ; un propriétaire peut faire la même chose lui-même. Il lui faut un dossier que ces acheteurs lisent en premier : la liste des baux avec loyers, dates et garanties, le décompte des impayés, le permis de division s'il existe, les certificats PEB de chaque logement, les contrôles électriques, et les renseignements urbanistiques. Puis une annonce sur les portails, rubrique investissement, et des visites organisées avec les locataires dans le respect des baux. Comptez trois à six mois, et une négociation serrée, parce qu'un investisseur n'achète jamais au prix affiché. L'offre retenue passe par un compromis chez le notaire, avec condition de crédit dans la plupart des cas.
L'autre voie sans agence est la vente directe à un acheteur professionnel qui achète l'immeuble entier, en l'état, avec ses locataires : c'est la nôtre. Le raisonnement de prix est le même que celui d'un investisseur, mais l'offre est écrite en 48 heures, sans condition de crédit, et il n'y a ni annonce, ni visites répétées, ni commission.
Comment se calcule la valeur d'un immeuble de rapport
Un immeuble loué se valorise d'abord par ses loyers : le total annuel réellement perçu, rapporté au rendement qu'un investisseur attend dans la commune, donne une valeur de référence. Cette valeur est ensuite corrigée par ce que le bâtiment coûtera : toiture, façades, électricité commune et privative, chaudières, mises en conformité, logements vides à remettre en état. Un immeuble bien loué mais jamais entretenu vaut moins que ses loyers ne le suggèrent ; un immeuble rénové avec des loyers bas vaut plus, parce que les loyers peuvent suivre à chaque relocation.
Deux points pèsent lourd : les impayés, que nous intégrons au calcul avec la procédure en cours, et la conformité de la division. Un immeuble divisé sans permis d'urbanisme reste vendable, mais la régularisation a un coût et un risque ; s'il n'est pas régularisable, la valeur redevient celle d'une maison unifamiliale à rénover. La page vendre une maison en infraction urbanistique décrit le cadre.
Ce que deviennent les locataires
Rien ne change pour eux : les baux enregistrés suivent l'immeuble, nous devenons bailleur aux mêmes conditions, garanties locatives transférées. Aucun congé n'est à donner, aucune indemnité à payer. En Wallonie, le locataire n'a pas de droit de préemption ; à Bruxelles, le droit de préférence instauré en 2024 ne s'applique pas à la vente en bloc d'un immeuble comprenant plusieurs logements occupés par des locataires différents. Le détail est sur vendre une maison occupée par un locataire en Belgique.
La visite de vérification porte sur l'ensemble des logements ; elle se planifie avec les locataires dans le respect des baux, en une seule fois. Aucun panneau, aucune annonce : les locataires n'apprennent la vente qu'au moment de la notification du changement de bailleur.
Votre immeuble, vendu en bloc, locataires en place.
Évalué sur les loyers réels, visité une fois, acte en 5 à 8 semaines.
Les immeubles que nous achetons
- Maison de rapport de deux à quatre logements dans les villes wallonnes et bruxelloises, souvent divisée avant 1960 sans permis.
- Immeuble entièrement loué par un propriétaire qui veut arrêter la gestion, ou par des héritiers.
- Immeuble partiellement vide, logements en travaux ou interdits à la location après une enquête de salubrité : voir vendre une maison insalubre en Belgique.
- Rez commercial avec logements aux étages, commerce loué ou vide.
- Immeuble avec impayés ou procédure devant le juge de paix.
Nous achetons dans les anciennes villes industrielles où ce type de bien est le plus fréquent, par exemple à Liège, à Charleroi, à Verviers ou à Schaerbeek, et partout ailleurs en Wallonie et à Bruxelles.
Comment ça se passe
- Vous décrivez l'immeuble : nombre de logements, loyers, baux, état, permis de division s'il existe.
- Offre écrite en 48 heures, établie à distance sur les loyers, l'état décrit et les ventes comparables.
- Une visite de vérification de tous les logements, puis contresignature : l'offre engage les deux parties.
- Acte en 5 à 8 semaines chez votre notaire ; baux, garanties et loyers du mois sont réglés à l'acte.