Vendre son appartement sans agence en Belgique

Mis à jour le 13 septembre 2026

Vendre son appartement soi-même : ce que ça demande

Aucune loi belge n'impose un agent immobilier ; seul l'acte devant notaire est obligatoire. Vendre entre particuliers économise la commission, le plus souvent 3 à 4% du prix hors TVA, mais le vendeur reprend tout le travail de l'agence. Dans l'ordre :

• Fixer le prix sur les ventes récentes de l'immeuble et du quartier, en corrigeant l'état, l'étage, l'ascenseur, les charges. Un prix trop haut fait perdre les premières semaines, celles où l'annonce est la plus vue.
• Réunir les documents avant l'annonce : le certificat PEB (obligatoire dès la publicité), le contrôle de l'installation électrique, et les documents de copropriété demandés au syndic : acte de base, règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées, fonds de réserve, travaux votés. Un acheteur sérieux les réclame dès la première visite.
• Publier et faire visiter : photos, annonce sur les portails, réponses aux appels, visites en soirée et le week-end, souvent une vingtaine avant une offre ferme.
• Négocier et signer : une offre écrite, puis le compromis rédigé par le notaire, presque toujours sous condition d'obtention du crédit de l'acheteur ; si la banque refuse, tout recommence.
• L'acte dans les quatre mois du compromis, chez le notaire, qui réclame entre-temps les renseignements urbanistiques et les attestations.

Comptez trois à six mois pour un appartement en bon état, davantage pour un lot à rénover ou avec des charges lourdes, que les particuliers et leurs banques évitent. C'est là que la seconde façon de vendre sans agence prend son sens.

Ce qui rend la vente d'un appartement particulière

Un appartement ne se vend pas seul : il emporte sa quote-part de la copropriété. Le notaire demande au syndic l'acte de base et le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant du fonds de réserve et du fonds de roulement, les travaux décidés et les procédures en cours. Un acheteur particulier lit ces documents avec inquiétude : travaux de façade votés, ascenseur à remplacer, arriérés d'un copropriétaire, syndic en conflit. Beaucoup de ventes se renégocient à ce stade.

Nous lisons ces documents avant l'offre. Les travaux votés et non payés suivent le lot : nous les intégrons au calcul plutôt que de les découvrir au compromis. Le certificat PEB du logement reste obligatoire, comme le contrôle électrique ; s'ils manquent, nous les commandons à nos frais.

Les appartements que nous achetons, sans agence ni commission

• Appartement à rénover dans un immeuble ancien : cuisine et salle de bain d'origine, électricité à refaire, châssis simple vitrage.
• Appartement loué, bail en cours, y compris avec des loyers impayés : voir vendre une maison occupée par un locataire, dont les règles s'appliquent.
• Appartement avec charges lourdes ou travaux votés : façade, toiture, ascenseur, chaudière collective.
• Appartement hérité, souvent meublé, parfois inoccupé depuis longtemps : voir vendre une maison dont vous avez hérité.
• Lot dans une maison divisée sans acte de base ou sans permis : nous étudions la régularisation, voir vendre une maison en infraction urbanistique.
• Studio, kot, rez commercial transformé en logement.

Comment nous calculons l'offre pour un appartement

Notre offre part de la valeur de l'appartement rénové dans son immeuble, moins les travaux privatifs, la quote-part des travaux communs votés, les frais et notre marge. Elle est inférieure au prix du marché ; le raisonnement complet est sur comment ça marche.

Comment ça se passe

• Vous décrivez l'appartement et, si vous les avez, les derniers procès-verbaux d'assemblée et le décompte de charges.
• Offre écrite en 48 heures, établie à distance, travaux votés et état intégrés.
• Une visite de vérification, puis contresignature : l'offre engage les deux parties.
• Acte en 5 à 8 semaines chez votre notaire, qui réunit les documents du syndic, le PEB et le contrôle électrique.