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L'essentiel en 30 secondes
En Belgique, le compromis de vente engage définitivement les deux parties dès sa signature : compromis vaut vente, sans délai de rétractation. Il fixe le prix, les conditions suspensives (le plus souvent l'obtention du crédit de l'acheteur), l'acompte versé chez le notaire et la date de l'acte, qui doit suivre dans les quatre mois pour les droits d'enregistrement. Chez nous, l'offre écrite contresignée joue ce rôle, sans condition de crédit : le notaire passe directement à l'acte en 5 à 8 semaines.
Ce qu'est le compromis, et ce qu'il engage
Le compromis de vente est le premier document signé entre un vendeur et un acheteur, avant l'acte authentique. En droit belge, la vente est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix : le compromis n'est donc pas une promesse, c'est la vente elle-même, mise par écrit. On dit que « compromis vaut vente ». Une fois signé, le vendeur ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre, l'acheteur doit payer, et il n'existe pas de délai de rétractation.
Le texte fixe le prix, la désignation du bien, la date d'entrée en jouissance, les charges et servitudes, les déclarations du vendeur (urbanisme, mérule, sinistres, sol) et surtout les conditions suspensives : les événements dont dépend la vente. La plus courante est l'obtention par l'acheteur d'un crédit hypothécaire dans un délai donné ; si la banque refuse, la vente est annulée sans indemnité. C'est cette condition qui fait échouer une part des ventes entre particuliers, après plusieurs semaines d'attente. Le cadre officiel est décrit par la Fédération du notariat sur notaire.be, vendre un bien.
Acompte, délais, documents : la mécanique
- L'acompte. Aucun montant n'est imposé ; l'usage se situe entre 5 et 10% du prix, versé sur le compte du notaire, jamais entre les mains du vendeur. Il est déduit du prix à l'acte, ou restitué si une condition suspensive n'est pas réalisée.
- Le délai jusqu'à l'acte. Les droits d'enregistrement doivent être payés dans les quatre mois de la signature du compromis, en Wallonie comme à Bruxelles : l'acte se signe dans ce délai. En pratique, comptez deux à quatre mois, le temps de réunir les documents.
- Les documents avant la signature. Le certificat PEB doit être communiqué à l'acheteur avant le compromis ; le contrôle de l'installation électrique, les renseignements urbanistiques de la commune, l'attestation du sol, le dossier d'intervention ultérieure et, pour un appartement, les documents du syndic s'ajoutent avant l'acte.
- La rédaction. Le notaire rédige le compromis dans le cadre de sa mission, sans honoraires supplémentaires à l'acte. Un compromis d'agence ou un modèle téléchargé engage tout autant, avec moins de protection. L'annuaire officiel pour trouver un notaire est sur notaire.be, rechercher un notaire.
- Les frais. Droits d'enregistrement (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, taux réduit ou abattement pour l'habitation propre), honoraires et frais de notaire : à charge de l'acheteur. Le vendeur paie ses certificats et, s'il y en a un, son agent immobilier. Le calculateur officiel des frais d'acte est sur notaire.be.
Pas de compromis sous condition. Une offre contresignée.
Écrite en 48 heures, sans condition de crédit, acte chez votre notaire en 5 à 8 semaines.
Ce qui remplace le compromis chez nous
Vous recevez une offre écrite en 48 heures : prix, date d'acte souhaitée, hypothèses retenues. Vous la comparez librement, votre notaire peut la relire ; elle est gratuite. Si elle vous convient, une visite de vérification suit ; si l'état correspond à la description, l'offre est confirmée telle quelle. Une fois contresignée, elle engage les deux parties, exactement comme un compromis, à une différence près : elle ne contient aucune condition suspensive de crédit, parce que nous achetons avec nos propres fonds. Le prix et la date ne peuvent plus bouger.
Le notaire de votre choix reçoit l'offre contresignée et passe directement à l'acte en 5 à 8 semaines, le temps d'obtenir les renseignements urbanistiques (30 jours de délai communal), l'attestation du sol, l'état hypothécaire et les certificats que nous commandons s'ils manquent. Si vous préférez signer un compromis chez le notaire, avec un acompte, c'est possible : nous le faisons à votre demande, sans condition de crédit non plus. Le déroulement complet est sur comment ça marche.
Compromis classique ou offre contresignée : la comparaison
- Engagement. Identique : définitif pour les deux parties dès la signature.
- Condition de crédit. Presque toujours dans un compromis entre particuliers ; jamais dans notre offre.
- Délai avant la signature. Semaines de visites et de négociation avant un compromis ; 48 heures pour notre offre, une visite de vérification, puis contresignature.
- Délai jusqu'à l'acte. Deux à quatre mois après un compromis ; 5 à 8 semaines après notre offre contresignée.
- Acompte. Usuel de 5 à 10% chez le notaire ; facultatif chez nous, puisque rien ne dépend d'une banque.
- Risque d'échec. Refus de crédit, expertise bancaire sous le prix, acheteur qui se rétracte au prix d'une indemnité ; aucun de ces cas dans une vente à un acheteur qui paie comptant.
Si votre vente a déjà échoué sur un compromis annulé, la page la vente de votre maison entre particuliers prend trop longtemps décrit la sortie. Et pour savoir ce qui est réellement possible en une semaine, voyez vendre une maison en 7 jours en Belgique.