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L'essentiel en 30 secondes
Un marchand de biens achète une maison pour la rénover et la revendre ; son offre se calcule à partir de la valeur du bien rénové, moins les travaux, les frais d'achat (droits d'enregistrement au taux professionnel de 5% en Wallonie, notaire), les frais de revente et sa marge. Un promoteur ne s'intéresse qu'au terrain et aux droits de construire ; un investisseur, aux loyers. Dans les trois cas, l'offre est inférieure au prix qu'un particulier paierait pour le bien fini, en échange d'une vente sans travaux, sans commission, sans condition de crédit, en 5 à 8 semaines.
Promoteur, marchand de biens, investisseur : trois acheteurs, trois calculs
Le promoteur achète une maison pour son terrain : il raisonne en mètres carrés constructibles selon le plan de secteur, le schéma communal et les gabarits voisins, moins la démolition. Il paie parfois plus qu'un particulier pour une grande parcelle bien placée, moins pour la maison elle-même. La page vendre son terrain à un promoteur détaille ce raisonnement.
Le marchand de biens, notre métier, achète pour rénover et revendre : sa valeur de référence est celle de la maison finie, dont il déduit tout ce qu'il faut pour y arriver. L'investisseur achète pour louer : il capitalise les loyers nets et compare au rendement qu'il attend. Pour un immeuble déjà loué, c'est lui qui paie le mieux ; voir vendre un immeuble sans agence.
Le calcul de notre offre, poste par poste
- Valeur rénovée : ce que la maison vaudra une fois remise à neuf, établie sur les ventes comparables de la commune.
- Travaux : devis réels de toiture, électricité, chauffage, châssis, plâtres, sanitaires, isolation, plus les imprévus d'un chantier ancien.
- Frais d'achat : droits d'enregistrement au taux réduit des professionnels (5% en Wallonie, 8% à Bruxelles, sous conditions de revente), honoraires et frais de notaire.
- Frais de portage et de revente : financement, précompte, assurance, énergie pendant le chantier, commission ou frais de vente, garanties.
- Marge : la rémunération du risque et du travail, sans laquelle aucun professionnel n'achète.
Le résultat est l'offre écrite que vous recevez en 48 heures. Elle est établie à distance sur votre description et les comparables, puis confirmée telle quelle par une visite de vérification si l'état correspond. Elle est inférieure au prix du marché pour la maison finie, et nous le disons ; ce que vous gagnez, c'est l'absence de commission, de travaux, de visites, de condition de crédit et d'attente.
Une offre calculée poste par poste, rien de caché.
Valeur rénovée, travaux, frais, marge : rien de caché.
Quand vendre à un professionnel est le bon choix, et quand ce ne l'est pas
Le bon choix : maison à rénover, héritée, louée, en infraction, sinistrée, à vider, ou vente qui doit aboutir vite et sûrement. Le mauvais choix : maison en bon état, prête à habiter, dans une commune recherchée, sans urgence ; le marché classique vous paiera davantage et l'attente y est courte. Nous le disons quand c'est le cas, et nous orientons vers une vente classique.
Pour comparer, demandez l'offre : elle est gratuite et n'engage les deux parties qu'une fois contresignée. Le déroulement complet est sur comment ça marche.