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L'essentiel en 30 secondes
En Wallonie, un terrain en ZACC (zone d'aménagement communal concerté) n'est constructible qu'une fois la zone mise en œuvre par un schéma d'orientation local adopté par le conseil communal et approuvé selon le Code du développement territorial. Tant que ce n'est pas fait, il ne peut recevoir qu'un usage compatible avec sa situation, souvent agricole. Sa valeur dépend donc de la position de la commune, de l'existence d'un projet de schéma et de la part du terrain dans la zone. Un acheteur professionnel évalue cette probabilité et remet une offre écrite en 48 heures, ferme, sans condition de mise en œuvre.
Ce qu'est une ZACC et comment elle devient constructible
Le plan de secteur wallon réserve des zones dont l'affectation n'est pas encore fixée : les zones d'aménagement communal concerté. Une ZACC peut être affectée à l'habitat, à l'activité économique, aux équipements ou rester non urbanisée. Sa mise en œuvre passe par un schéma d'orientation local (anciennement rapport urbanistique et environnemental) que la commune élabore, soumet à enquête publique et adopte, avant approbation par la Région. Ce schéma fixe les affectations, la densité, la voirie et les phases.
Sans schéma, aucun permis de construire un logement n'est délivré sur la zone ; avec un schéma qui affecte la ZACC à l'habitat, les terrains deviennent constructibles selon ses prescriptions. Entre les deux, des années peuvent passer, ou rien ne se passer : certaines ZACC attendent depuis les années 1970.
Ce que vaut un terrain en ZACC
Tout dépend du stade. ZACC sans projet de mise en œuvre et commune sans intention déclarée : la valeur reste proche de l'usage actuel, agricole ou de prairie, avec une prime d'espoir modeste. Schéma d'orientation local en préparation ou adopté : la valeur se rapproche de celle d'un terrain à bâtir, diminuée des coûts d'équipement (voirie, égouttage, cessions d'espaces publics) que le schéma impose et du délai avant les premiers permis. Le compte à rebours de la page comment évaluer la valeur d'un terrain s'applique, avec une décote pour le temps et le risque.
Un point compte particulièrement : la part du terrain dans la zone. Un propriétaire qui détient une petite parcelle au milieu d'une ZACC dépend des autres pour toute mise en œuvre ; celui qui en détient la majorité peut la porter avec un promoteur.
Un terrain en ZACC a une valeur aujourd'hui.
Une offre ferme, sans attendre le schéma communal ni la mise en œuvre.
Vendre maintenant ou attendre la mise en œuvre
Attendre peut payer si la commune avance et si vous pouvez porter les années de précompte, d'entretien et d'incertitude. Vendre maintenant convient si le terrain est hérité, en indivision, loin de chez vous, ou si vous préférez un montant certain à une promesse. Nous achetons ferme, sans condition de mise en œuvre : l'offre écrite arrive en 48 heures avec les hypothèses retenues, une visite de vérification suit, et l'acte se signe en 5 à 8 semaines. La page vendre son terrain à un promoteur décrit les autres acheteurs possibles.