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L'essentiel en 30 secondes
Une maison en infraction urbanistique se vend en Belgique : l'infraction doit être déclarée à l'acquéreur et mentionnée à l'acte, et c'est lui qui reprend le dossier, régularisation ou remise en état. Les renseignements urbanistiques délivrés par la commune font apparaître les permis délivrés et les infractions constatées. Un acheteur professionnel évalue la régularisation possible, la chiffre, et signe en 5 à 8 semaines.
Les infractions les plus fréquentes dans le bâti wallon et bruxellois
La division d'une maison unifamiliale en plusieurs logements sans permis est l'infraction la plus courante, à Bruxelles comme dans les villes wallonnes : elle touche la création de logements, les normes de surface et de salubrité, parfois le stationnement. Viennent ensuite les annexes et vérandas construites sans permis, les changements d'affectation (commerce devenu logement, grange devenue habitation), les lucarnes et rehausses, et les abris de jardin ou car-ports dépassant les dispenses.
En Wallonie, le Code du développement territorial fixe ce qui est dispensé de permis, ce qui peut être régularisé et ce qui doit être remis en état ; certaines infractions anciennes bénéficient d'une présomption de conformité. À Bruxelles, le Code bruxellois de l'aménagement du territoire encadre les mêmes questions, avec une attention particulière à la division des logements.
Ce que le vendeur doit déclarer
Le notaire demande à la commune les renseignements urbanistiques avant l'acte : permis délivrés, affectation au plan de secteur, infractions constatées, procès-verbaux. Le vendeur doit par ailleurs déclarer les travaux réalisés sans permis dont il a connaissance ; les taire expose à l'annulation de la vente ou à des dommages, et le compromis type contient une déclaration expresse sur ce point.
L'infraction n'empêche pas la vente : l'acte la mentionne, et l'acquéreur reprend l'obligation de régulariser ou de remettre en état. Ce qui bloque, c'est le marché : les particuliers et leurs banques refusent souvent un bien dont l'affectation n'est pas régularisée. Nous, non.
Une infraction se déclare, elle ne bloque pas la vente.
La régularisation est reprise avec le bien, à nos risques.
Régulariser ou remettre en état : comment nous décidons
- Vous décrivez les travaux ou la division, et joignez les courriers de la commune s'il y en a.
- Nous consultons les règles applicables et estimons si un permis de régularisation est envisageable ou si une remise en état s'impose.
- L'offre écrite arrive en 48 heures, coût de la régularisation ou des travaux intégré.
- Une visite de vérification, puis l'acte chez votre notaire en 5 à 8 semaines ; la régularisation devient notre affaire.
Une maison divisée sans permis est souvent aussi une maison louée : la page vendre une maison occupée par un locataire explique ce que deviennent les baux. Si la commune a en plus déclaré un logement insalubre, voyez vendre une maison insalubre en Belgique.