Mis à jour le
L'essentiel en 30 secondes
La valeur d'un terrain en Belgique se calcule par compte à rebours : valeur de vente du projet réalisable (surface constructible selon le plan de secteur et les règles communales, multipliée par le prix de vente au m² des logements neufs dans la commune), moins les coûts de construction, de raccordement, d'études, de financement, de commercialisation, les taxes et la marge du promoteur. Ce qui reste est la charge foncière, c'est-à-dire le prix maximal du terrain. Un terrain sans projet réalisable vaut sa valeur d'usage, agricole ou de jardin.
Le compte à rebours du promoteur, étape par étape
- Ce qu'on peut construire : nombre de logements ou de mètres carrés bruts admis par le plan de secteur, le guide ou règlement communal, les gabarits voisins, le stationnement imposé, le relief et les reculs.
- Ce que cela se vendra : surface vendable multipliée par le prix des logements neufs comparables dans la commune ; les ventes récentes de l'ancien dans la commune donnent le plancher.
- Ce que cela coûte : construction au m², démolition éventuelle, raccordements, voirie, études (architecte, stabilité, PEB, sol), taxes et TVA non récupérable sur le logement, financement, commercialisation, garanties.
- La marge : la rémunération du risque, sans laquelle aucun projet ne se lance.
- La charge foncière : ce qui reste, c'est le prix maximal que le promoteur peut payer pour le terrain.
À titre d'exemple, pour un projet dont les logements se vendraient au total 1 000 000 €, avec 650 000 € de coûts et 15% de marge sur le chiffre d'affaires, la charge foncière est de 200 000 €. Changez une hypothèse (un logement de moins, un sol à dépolluer, un permis incertain) et le prix du terrain change d'autant : c'est pourquoi deux promoteurs offrent des montants différents pour le même terrain.
Recevez le compte à rebours de votre terrain, écrit.
Offre en 48 heures avec les hypothèses retenues, sans condition de permis.
Pourquoi le prix au mètre carré est un mauvais repère
Un prix au m² n'a de sens qu'entre terrains comparables : même zone, même équipement, même gabarit possible, même forme. Un terrain de 15 ares en zone d'habitat à caractère rural où un seul logement est admis ne vaut pas 15 fois un are d'un lot de lotissement équipé ; un terrain de 5 ares en zone d'habitat dense où trois logements sont possibles peut valoir davantage. Les annonces affichent des prix demandés, pas des prix vendus, et aucune statistique publique ne donne le prix des terrains commune par commune.
Ce qui fait baisser, poste par poste : accès difficile ou servitude, pente forte, zone inondable, sol pollué ou remblais, ZACC non mise en œuvre, permis d'urbanisation périmé, voisinage contraignant, front à rue trop étroit. Ce qui fait monter : deux façades à rue, voirie totalement équipée, gabarit généreux, commune où le foncier est rare.
Comment nous établissons notre offre pour un terrain
Nous faisons ce compte à rebours à distance, à partir de l'adresse, du plan de secteur, des règles communales et des ventes comparables, et vous recevez l'offre écrite en 48 heures, avec les hypothèses retenues. Une visite de vérification confirme l'accès, le relief et l'équipement ; l'acte se signe en 5 à 8 semaines, sans condition de permis. Pour un terrain déjà reconnu à bâtir, voyez vendre un terrain à bâtir en Belgique ; pour une partie de jardin, vendre un morceau de son jardin.