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L'essentiel en 30 secondes
Pour vendre un terrain agricole en Belgique, il faut d'abord savoir s'il est loué : un preneur en bail à ferme bénéficie d'un droit de préemption, notifié par le notaire, et son bail se poursuit avec l'acquéreur. En Wallonie, la Région dispose depuis 2024 d'un droit de préemption sur certains biens agricoles, que le notaire doit également notifier. La zone agricole du plan de secteur n'admet que les constructions liées à l'exploitation. Les acheteurs sont des agriculteurs, des voisins, des investisseurs fonciers ou, quand une partie est constructible, un professionnel comme nous.
Terre louée : le bail à ferme et le droit de préemption
Une terre exploitée par un agriculteur qui n'en est pas propriétaire est presque toujours sous bail à ferme, même sans écrit. Ce bail est protégé : durée minimale de neuf ans, renouvellement, congé strictement encadré, et il suit la terre en cas de vente. Surtout, le preneur dispose d'un droit de préemption : avant toute vente à un tiers, le notaire lui notifie le prix et les conditions, et il peut se substituer à l'acheteur aux mêmes conditions. La vente à un tiers en violation de ce droit peut être contestée. Les exceptions (vente à un proche, à un copropriétaire, terres reprises pour bâtir en zone constructible) sont prévues par la loi et vérifiées par le notaire.
En Wallonie, le décret du 25 avril 2024 a ajouté un droit de préemption de la Région sur certains biens immobiliers agricoles, notifié lui aussi par le notaire avant la vente. Le portail wallon de l'agriculture décrit la procédure : droit de préemption, agriculture.wallonie.be.
Zone agricole : ce qu'on peut en faire, et ce que ça vaut
Au plan de secteur, la zone agricole n'admet que les constructions indispensables à l'exploitation (hangar, étable, logement de l'exploitant sous conditions) et quelques activités accessoires. Aucune maison pour un particulier, aucun lotissement. La valeur est donc celle d'une terre : elle dépend de la qualité agronomique, de la surface, de l'accès, de la présence ou non d'un bail (une terre libre vaut plus qu'une terre louée), et de la demande locale des exploitants voisins. La Fédération du notariat publie chaque année un baromètre des prix des terres agricoles par province.
Deux situations changent la donne : une parcelle dont une partie touche une zone d'habitat (voir vendre un morceau de son jardin), et une parcelle en ZACC, qui peut devenir constructible. Les renseignements urbanistiques tranchent.
Terre louée, parcelle mixte, prairie héritée : décrivez-la.
Quand le terrain a une perspective, une offre ; sinon, une réponse franche.
À qui vendre, et comment nous intervenons
Le premier acheteur naturel est le preneur, ou un agriculteur voisin qui étend son exploitation ; viennent ensuite les investisseurs fonciers qui achètent des terres louées pour le rendement du fermage, et les acheteurs d'un cheval ou d'un projet de plantation pour les petites parcelles libres. Nous achetons les terres agricoles quand une partie a une perspective constructible ou quand elles jouxtent un bien que nous reprenons ; pour une terre purement agricole, nous le disons dès l'offre et orientons vers la vente au preneur ou aux voisins. Terre héritée : voir vendre un terrain dont vous avez hérité, sans impôt sur la plus-value.