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L'essentiel en 30 secondes
Une maison à rénover se vend en l'état en Belgique : aucune loi n'oblige le vendeur à faire des travaux avant l'acte, seulement à fournir le PEB, le contrôle électrique et les renseignements urbanistiques. Vendue à un acheteur professionnel, elle part en 5 à 8 semaines, sans commission, avec une offre écrite en 48 heures qui intègre le coût réel des travaux.
Ce que le droit belge exige du vendeur (et ce qu'il n'exige pas)
Pour vendre une maison en Wallonie ou à Bruxelles, le vendeur doit fournir un certificat PEB, un procès-verbal de contrôle de l'installation électrique et les renseignements urbanistiques délivrés par la commune ; le notaire ajoute l'attestation du sol et, pour les biens construits ou rénovés par un entrepreneur depuis 2001, le dossier d'intervention ultérieure. Aucun de ces documents ne conditionne la vente à un état minimum : un PEB G se vend, un contrôle électrique négatif se vend aussi, l'acquéreur ayant alors 18 mois après l'acte pour mettre l'installation en conformité.
Ce que la loi n'exige pas, le marché le réclame : un acheteur particulier qui finance par crédit voit sa banque expertiser le bien, retenir une partie du prêt pour les travaux, ou refuser. C'est là que les ventes de maisons à rénover traînent et échouent, pas au notariat.
Pourquoi rénover avant de vendre est rarement rentable
Rénover pour vendre coûte le prix des travaux, plus six à douze mois de portage (précompte immobilier, assurance, chauffage, crédit éventuel), plus l'aléa des devis qui dérapent. Le prix de vente monte, mais rarement de la totalité de ce que vous avez dépensé : un acheteur paie une cuisine neuve, pas la mise en conformité électrique ni l'isolation qu'il ne voit pas.
L'autre voie est de vendre en l'état. Sur le marché classique, cela veut dire une décote négociée visite après visite, par des acheteurs qui additionnent des devis approximatifs. Chez un acheteur professionnel, cela veut dire une décote chiffrée une fois, sur devis réels, dans une offre écrite.
Ne rénovez pas pour vendre.
Décrivez la maison telle qu'elle est : offre écrite en 48 heures, travaux à notre charge.
Comment nous calculons une offre pour une maison à rénover
Nous partons de la valeur de la maison une fois rénovée, établie sur les ventes comparables de la commune (chaque commune a sa page, par exemple vendre sa maison rapidement à Liège ou à Charleroi). Nous retirons le coût complet des travaux, les frais d'achat (droits d'enregistrement, notaire), les frais de revente et notre marge. Le résultat est l'offre écrite que vous recevez en 48 heures.
Cette offre est inférieure à ce qu'un particulier paierait pour la maison finie ; c'est le prix d'une vente sans travaux, sans commission, sans condition de crédit et sans attente. Le détail poste par poste est sur la page vendre sa maison à un promoteur ou un marchand de biens.
Les défauts que nous reprenons sans discussion
- Toiture à refaire, charpente atteinte, cheminées instables.
- Électricité d'origine, contrôle négatif, absence de mise à la terre.
- Chauffage au mazout ou au charbon, citerne enterrée, chaudière hors d'âge.
- Châssis simple vitrage, bois pourri, façade à rejointoyer.
- Humidité ascensionnelle, infiltrations, caves inondables : voir vendre une maison avec des problèmes d'humidité.
- Structure fissurée ou affaissée : voir vendre une maison atteinte de problèmes structurels.
- PEB E, F ou G : voir vendre une maison avec un PEB E, F ou G.
Si le bien est vide depuis longtemps ou frappé d'un arrêté, les pages vendre une maison à l'abandon et vendre une maison insalubre décrivent le cadre particulier.